Tienes el dinero guardado.
La pregunta es dónde ponerlo.

Tres razones concretas. Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta, así que lo que gana tu propiedad no se reduce por una capa fiscal extra como en Nueva York o California. Recibe población nueva todos los años, y esa gente necesita dónde vivir: la demanda de renta no depende de que una sola industria vaya bien.

Y la tercera, que casi nadie menciona: aquí ya existe toda la infraestructura para que compre un extranjero. Prestamistas, compañías de título, administradores de propiedad y abogados que lo hacen todos los días. En otros estados eres la excepción y cada paso se vuelve una negociación.

La ventaja no es que Florida sea barata. Es que el sistema ya está montado para ti.

Lo que no te van a decir: el seguro es caro y ha subido, y hay zonas de inundación que cambian toda la cuenta. Las dos cosas se manejan, pero sabiéndolas antes, no descubriéndolas en el cierre.

Esto es lo que frena a más gente y es falso. No hay ninguna ley que impida a un extranjero comprar propiedad en Estados Unidos. No necesitas residencia, ni visa de inversionista, ni puntaje de crédito americano — porque en este tipo de préstamo tu crédito personal no es lo que se mira.

Lo que sí necesitas:

• Pasaporte vigente y una segunda identificación de tu país.
• Una LLC, si la quieres. Puedes comprar a tu nombre personal, pero casi todos lo hacen a nombre de una compañía: separa la casa de tu patrimonio y facilita heredarla o venderla. La abre un abogado o un CPA en Florida, entre $1,500 y $2,000, más $125 que cobra Sunbiz. Decídelo antes de ofertar, porque si va en LLC, la LLC tiene que aparecer como compradora en el contrato.
• Una cuenta bancaria en EE.UU., a nombre de la LLC si la abriste, para recibir la renta y pagar la hipoteca.
• Prueba de dónde salió el dinero. Estados de cuenta de los últimos meses. No es un trámite: es donde más operaciones se traban.
• ITIN, tu número de identificación fiscal. No hace falta para comprar, pero sí para declarar después. Mejor tramitarlo desde el principio.

Una aclaración importante: comprar propiedad no te da estatus migratorio ni te acerca a una residencia. Quien te diga lo contrario te está vendiendo otra cosa.

Se llama préstamo DSCR. Las siglas significan "cuánto cubre la renta al pago", y ahí está toda la idea.

Un préstamo normal te evalúa a ti: tu empleo, tus impuestos americanos, tu historial de crédito. Si vives en Bogotá y cobras en pesos, no tienes ninguna de las tres cosas y la conversación termina. Un préstamo DSCR evalúa la casa: si la renta cubre el pago, el préstamo sale. Tú necesitas existir, tener la inicial y no tener banderas rojas. Nada más.

El préstamo llega a bajar hasta 0.75, así que un número flojo no te cierra la puerta. Lo que hace es encarecerte el negocio: te prestan menos (el financiamiento cae del 70% al 65%, o sea más inicial de tu bolsillo) y te piden más meses de reserva guardados.

La calculadora solo te propone casas que llegan a 1.25 porque ahí el negocio sale limpio, sin recortes ni condiciones extra. Si una zona no aparece con números, no es que tu capital sea poco: es que ahí la renta no da para el precio que pide el mercado.

La cifra que casi todos tienen mal es el efectivo total. No es solo la inicial.

La reserva es dinero que el banco te exige tener guardado después de cerrar, no algo que pagues. El mínimo del préstamo son 3 meses de pagos; nosotros te decimos 6 porque el techo y el aire acondicionado no avisan.

Dos números que no se mueven: la inicial mínima es 30% y el préstamo mínimo es $100,000. Eso quiere decir que la casa financiable más barata cuesta unos $143,000.

Después de comprar, los gastos que la gente subestima son tres: la administración, los meses que la casa está vacía y el mantenimiento (otro 3% guardado aparte). La administración en Florida se paga entre 8% y 12% de la renta; nosotros la hacemos al 7%, y ese es el número que usa la calculadora. Para la vacancia usamos 8%, que son unos tres semanas y media al año. Entre las tres, la calculadora descuenta 18% de la renta por defecto. No es pesimismo: es lo que pasa.

Este es el error más caro y el más silencioso.

Cuando ves una casa en un portal, el impuesto que aparece es el que paga el dueño de ahora. En Florida el valor fiscal está congelado con topes mientras nadie venda: 3% al año para vivienda principal, 10% para propiedades de inversión. Si el dueño lleva doce años ahí, su valor fiscal se quedó atrás y su impuesto también.

El día que compras, el contador se reinicia. Tu impuesto se calcula sobre lo que tú pagaste.

En la práctica: una casa que muestra $2,100 de impuesto al año puede pasar a $4,200 en tu primer año. Son $175 al mes que salen directo de tu bolsillo, y alcanzan para convertir un buen negocio en uno mediocre.

La calculadora ya lo hace bien: aplica entre 1.3% y 1.5% del precio de compra. Cuando compares casas, haz siempre ese ajuste. Es la señal más rápida de que sabes lo que estás mirando.

1. Precalificación (2–4 días). Mandas pasaporte, prueba de fondos y la zona que te interesa. Sales con un rango de precio y una tasa. Gratis y sin compromiso. Hazlo antes de mirar casas.
2. La LLC, si la usas (3–7 días). La abre un abogado o un CPA, entre $1,500 y $2,000 más los $125 de Sunbiz. Incluye el agente registrado en Florida, que la compañía necesita por ley. Nosotros seguimos el trámite contigo.
3. Cuenta bancaria de la LLC (1–3 semanas). El paso más lento. Se arranca temprano.
4. Búsqueda y oferta (2–6 semanas). Angela te manda las opciones que dan números, ya filtradas. No tienes que buscar tú ni conseguir agente.
5. Contrato y depósito. Se firma electrónicamente. El depósito de buena fe (1%–2%) va a la compañía de título, nunca al vendedor.
6. Inspección (5–10 días). Techo, aire, plomería, eléctrico. En Florida la edad del techo decide si te aseguran y a qué precio.
7. Avalúo y estudio de renta. El prestamista tasa la casa y pide un estudio de renta de mercado. De ahí sale el DSCR final.
8. Cierre (30–45 días desde el contrato). Todo en remoto: firmas ante notario en tu país o en el consulado. El dinero se transfiere a la compañía de título.

De principio a fin, entre 60 y 90 días si empiezas ordenado. Los retrasos casi siempre vienen de la cuenta bancaria y de la prueba de fondos, no del préstamo.

1. Creerse el impuesto que muestra el portal. Puede duplicarse el día que compras.
2. No mirar la zona de inundación. Una casa en zona AE puede sumar $1,500–$4,000 al año de seguro. Se consulta gratis antes de ofertar.
3. No preguntar la edad del techo. Más de 15 años y puede que ninguna aseguradora te cubra. Sin seguro no hay préstamo.
4. Olvidar el HOA y el CDD. En comunidades nuevas el CDD suma $150–$300 al mes que no aparecen en ningún cálculo rápido.
5. Comprar sin administrador. Manejar un inquilino a distancia y en otro idioma sale mucho más caro que el 7%.
6. Cerrar sin reserva. Vaciar la cuenta el día del cierre y quedarte sin colchón. La primera reparación de $4,000 te obliga a vender mal.
7. Comprar la casa más bonita en vez de la que mejor renta. Nunca vas a vivir ahí. El único criterio es el número.

Ser extranjero no te libra de declarar en Estados Unidos, pero tampoco te castiga tanto como la gente teme.

Mientras rentas: presentas una declaración al año (formulario 1040-NR) sobre la ganancia neta, no sobre la renta bruta. Descuentas intereses del préstamo, impuestos, seguro, administración, reparaciones y depreciación. La depreciación es la pieza que casi nadie usa y suele dejar la ganancia gravable cerca de cero los primeros años.

Cuando vendes: aplica FIRPTA. La ley obliga al comprador a retener normalmente el 15% del precio de venta y mandarlo al IRS como adelanto del impuesto sobre tu ganancia. No es un impuesto extra: es una retención. Si al declarar debías menos, te devuelven la diferencia. Se puede pedir un certificado de retención reducida antes del cierre para no dejar ese dinero parado un año.

Nada de esto es asesoría fiscal ni legal. La estructura correcta depende de tu país y de si hay tratado tributario. Trabaja con un contador que atienda extranjeros antes de cerrar, no después.

Cuando tengas una casa concreta enfrente, pásale esta lista. Si falla más de dos, sigue buscando.

• DSCR de 1.25 o más con el impuesto ya reajustado, no el que muestra el portal.
• Te queda limpio al mes después de descontar el 18% de administración, vacancia y mantenimiento.
• Renta mensual de al menos 0.65% del precio. Debajo de 0.55% casi nunca se paga sola.
• Ganancia anual de 6% o más contando lo que amortizas y lo que sube la casa. Si no le gana a una cuenta en dólares al 4%, no vale el trabajo.
• Techo de menos de 12 años o precio negociado para cambiarlo.
• Fuera de zona de inundación AE o VE, o con el seguro ya cotizado.
• HOA + CDD por debajo de $200 al mes, o justificado por la renta.
• Reserva de 3 a 6 meses intacta después del cierre.
• Dos rentas comparables reales a menos de una milla, no la estimación del portal.

Un buen negocio no es el que te emociona. Es el que sobrevive a los nueve números con el impuesto correcto puesto.